Vendita immobiliare: Terzi acquirenti e cancellazione di ipoteca.

In caso di alienazione di una unità immobiliare ipotecata a garanzia di un finanziamento fondiario, in mancanza di accollo della relativa quota di obbligazione da parte dell’acquirente e di estinzione della medesima, questi non ha diritto alla cancellazione dell’ipoteca, stante la palese violazione dei principi fondamentali in tema di diritto di seguito per la garanzia ipotecaria. E’ quanto ha stabilito la Corte di Cassazione, Sez. VI, con la sentenza del 19 gennaio 2017, n.1367

Nel caso di specie, i ricorrenti deducevano che dall’art. 39, comma 6, del T.U.L.B.  (che prevede il diritto dei terzi acquirenti di singole unità immobiliari alla suddivisione del finanziamento in quote e al frazionamento dell’ipoteca iscritta unitariamente sull’intero fabbricato a garanzia del mutuo fondiario concesso al costruttore), deriverebbe il diritto degli stessi terzi acquirenti di ottenere la completa esclusione della garanzia sull’immobile acquistato, laddove essi abbiano già corrisposto al costruttore l’intero prezzo di esso e non si siano accollati alcuna quota del mutuo.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. In tal caso è infatti evidente che l’ipoteca, di regola, continuerà a gravare per l’intero sull’unità alienata finché l’originario debitore non ne otterrà la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento e, laddove si proceda a successivo frazionamento, l’acquirente potrà ottenere al massimo la limitazione dell’importo dell’iscrizione ipotecaria sul bene nei limiti della correlativa quota del finanziamento, ma non certo la integrale cancellazione della stessa.

Il principio invocato dai ricorrenti, secondo il quale in caso di mancato accollo del mutuo, l’acquirente ha diritto alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sul bene acquistato, non è stato condiviso dai Giudici della Corte, essendo manifestamente contrario alle regole in tema di opponibilità ai terzi della garanzia ipotecaria: basti considerare che in base ad esso, se l’originario debitore costruttore alienasse tutte le unità immobiliari ipotecate senza imporre agli acquirenti alcun accollo del finanziamento fondiario, l’ipoteca andrebbe integralmente cancellata, e l’istituto mutuante non potrebbe in alcun modo evitare di perdere completamente la propria garanzia, pur senza essere stato soddisfatto.