RUBRICA – Le domande più frequenti: l’Usucapione di beni immobili art.1158 e ss. C.C.

La nuova rubrica “Le domande più frequenti” è una sorta di collezione non esaustiva, volutamente scevra da tecnicismi, che raccoglie i quesiti più frequenti proposti dagli assistiti in sede di ricevimento. Con essa ci si propone di fornire una visione di massima degli istituti giuridici più diffusi, fornendo semplici risposte sulla natura e la funzione che il nostro ordinamento riserva agli stessi.

Il primo argomento trattato riguarda l’Usucapione di beni immobili.

Con specifico riferimento al diritto di proprietà, l’usucapione viene comunemente annoverato tra le modalità di acquisto della stessa a titolo originario. Tale istituto giuridico è stato introdotto nel nostro ordinamento al fine di fornire tutela a posizioni giuridiche meritevoli di tutela, nonché allo di eliminare situazioni di incertezza giuridica nei rapporti patrimoniali tra privati.

Cos’è l’usucapione?

E’ un modo di acquisto, a titolo originario, della proprietà o di un diritto reale di godimento su di un bene immobile (immobili o loro parti, terreni, diritti di servitù, ecc). Con l’usucapione diventano definitive e legittime le situazioni di possesso di fatto perpetuatesi nel tempo.

Quali sono i requisiti?

Acquista il diritto di proprietà su un immobile (o su un diritto reale di godimento) chi ne ha avuto il possesso per almeno venti anni in modo continuo, pacifico ed indisturbato. Ciò significa che chi ha il possesso di un bene e lo usa pubblicamente come fosse proprio (animo domini) per almeno venti anni, senza che altri abbiano ad avanzare pretese, può agire affinché si dichiari l’acquisto per intervenuta usucapione.

Cosa vuol dire possesso continuo, pacifico e indisturbato?

Il possesso è pacifico quando la situazione di fatto non è interrotta da manifestazioni di volontà poste in essere dal legittimo proprietario, dirette a rivendicarne il diritto. E’ interrotto, quindi non continuo, quando il possessore ne è stato privato per oltre un anno. Non deve essere acquistato in modo violento o clandestino. Se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità. Deve altresì consistere nell’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale in modo indubbio e certo. Il possesso può essere sia di buona o di mala fede: la differenza sta nel fatto che, nella buona fede, il possessore ignora che il bene appartiene ad altri, mentre, nella mala fede è a conoscenza dell’altruità della cosa. Tale differenza incide sul tempo necessario affinché i termini previsti dalla legge possano dirsi compiuti.

Come si esercita il possesso qualificato?

Non è sufficiente ai fini dell’usucapione la mera “detenzione” del bene, né il possesso del bene avuto in virtù dell’altrui tolleranza, scaturente, per esempio, da rapporti di amicizia, cortesia, parentela, o buon vicinato. Il possesso deve essere manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene o comunque tali da rivelare sullo stesso una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all’inerzia del titolare.

Vi sono altre ipotesi relative al possesso continuato?

Gli anni di possesso si riducono a 15 nel caso di fondi rustici siti in comuni montani o con redditi domenicali molto bassi. Sono necessari invece dieci anni per l’usucapione di un immobile, se si è in possesso di un valido titolo trascritto.

Cosa fare per far dichiarare l’usucapione?

In presenza dei requisiti  previsti dalla legge, è necessario adire l’autorità giudiziaria che emetterà un idoneo provvedimento (una sentenza) che sancisce l’acquisto del diritto di proprietà per intervenuta usucapione.

Come fornire la prova del possesso continuo, pacifico ed indisturbato?

La prova del possesso può essere fornita attraverso le testimonianze di persone che possano confermare i fatti di causa, ovvero con  idonea documentazione che dimostri il possesso qualificato l’immobile (pagamenti tasse e imposte, contratti, fotografie, ecc.).

Cosa vuol dire acquisto a titolo originario?

L’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale a titolo originario, prescinde dal nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare, che pertanto si estingue, e quello del tutto nuovo acquistato dal possessore tramite l’usucapione stessa. La proprietà è quindi acquistata libera da ogni diritto e pretesa altrui.

Usucapione abbreviato: che cosa è?

L’usucapione abbreviato disciplinato dall’art. 1159 c.c., garantisce una tutela in tempi più brevi rispetto a quello ordinario ventennale, purché ricorrano particolari presupposti. Si applica nel caso in cui un soggetto ha acquistato in buona fede un bene immobile da chi non era proprietario, seppur in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferirne la proprietà. Il trasferimento deve essere stato debitamente trascritto.

Beni mobili: opera l’usucapione?

Il nostro ordinamento  prevede questa possibilità. Nel caso di acquisto in buona fede da chi non era proprietario, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni, purché vi sia un titolo astrattamente idoneo al trasferimento. In mancanza di titolo astrattamente idoneo, la proprietà dei beni mobili o di altri diritti di godimento sui beni medesimi si acquistino in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato in buona fede. Se il possessore è in mala fede, l’usucapione si compie con il decorso di venti anni. L’usucapione di una universalità di beni mobili (cioè, un complesso di beni mobili aventi la medesima destinazione) o di diritti reali di godimento si compie in virtù del possesso continuato per venti anni, in linea col generale principio sancito dall’art. 1158 c.c..