Locazione migliorie: non rimborsabili se apportate senza il consenso del locatore.

Locazione: non rimborsabili le migliorie apportate senza il consenso del locatore.

Il conduttore che ha apportato eventuali migliorie all’immobile locato, eseguendole senza metterne a conoscenza il locatore, e senza il suo consenso, non può chiederne il rimborso. La restituzione delle spese sostenute non sarà dovuta anche qualora il contratto si sia risolto per inadempimento del locatore.

Questo è il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione, terza sezione civile, con la sentenza n. 3548 del 10 febbraio 2017. Nel caso di specie la Corte ha sancito la risoluzione di un contratto di locazione di un immobile, per esistenza di vizi che lo rendevano inidoneo all’uso abitativo, dovuti alla presenza di tarli nelle travi in legno del soffitto.

Corte di Cassazione, terza sezione civile, sentenza n. 3548 del 10 febbraio 2017

I giudici della Corte hanno accolto le censure della locatrice, limitatamente alla parte in cui si opponeva alla condanna al rimborso di migliorie apportate dal conduttore nel corso del rapporto (rifacimento muretto esterno e fognature), cassando sul punto la decisione del giudice d’appello che aveva riconosciuto il rimborso in capo al conduttore. La ricorrente rilevava che, a norma dell’art. 1592 c.c., le migliorie apportate all’immobile senza l’autorizzazione del locatore non danno diritto ad alcun rimborso ed evidenziava che il contratto prevedeva espressamente l’impegno del conduttore a non apportare modifiche all’immobile senza il preventivo consenso scritto del locatore e che, in ogni caso, esse non avrebbero comportato alcun compenso o indennizzo.

Secondo la terza sezione nel caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c., grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito; al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa (cfr. Cass. n. 3655/1974, Cass. n. 18854/2008 e Cass. n. 9910/2010).