Negazione della natura condominiale di porzioni di cortile.

CORTE DI CASSAZIONE Civile Ord. Sez. 6 Num. 7394 Anno 2017

In ipotesi di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, quale, nella specie un cortile: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, ove questo dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11812 del 27/05/2011).

La Corte d’Appello ha escluso la presunzione di proprietà comune del cortile controverso (indicato nel titolo come strada, accesso privato e marciapiedi) ex art. 1117 c.c., ritenendo in tal senso decisiva l’affermazione al riguardo della “proprietà dell’avv. Signor Y” nell’atto del 7 gennaio 1978, ed ha perciò supposto che dal titolo che segnava la nascita del condominio emergesse un elemento testuale che negava l’esistenza di un diritto di comunione sul bene.

L’indagine diretta a stabilire, attraverso l’interpretazione dei titoli d’acquisto, se sia o meno applicabile, ad un determinato bene, la presunzione di comproprietà di cui all’art 1117 c.c., costituisce, del resto, un apprezzamento di fatto spettante alle prerogative esclusive del giudice di merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per eventuali vizi di motivazione della sentenza (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 40 del 07/01/1978; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3084 del 03/09/1976).

Né (a differenza di quanto la ricorrente sostiene ancora nella memoria ex art. 380-bis, comma 2, c.p.c.) è sindacabile la valutazione operata dalla Corte d’Appello, secondo cui il condominio, doveva ritenersi costituito già al momento della vendita delle cinque autorimesse con l’atto 7 gennaio 1978, costituendo apprezzamento di fatto, sottratto alla verifica di legittimità, l’accertamento dell’appartenenza al medesimo condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, qui operato al fine specifico di individuare il regime proprietario del cortile antistante utilizzato per accedere ai rispettivi immobili (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8012 del 21/05/2012).